Co dzieje się z biurami we Wrocławiu? Jak miasto wypada na tle Krakowa, Poznania i Warszawy?

Wrocław pozostaje drugim największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce, ale jednocześnie ma jeden z najwyższych poziomów pustostanów. Jak wygląda sytuacja w porównaniu z Krakowem, Trójmiastem, Poznaniem czy Warszawą?

Wrocław ma jeden z największych rynków biurowych w Polsce

Wrocław od lat należy do najważniejszych ośrodków biurowych poza Warszawą. Najnowsze dane raportu Avison Young za I połowę 2026 roku pokazują, że nic się pod tym względem nie zmieniło.

Autorzy Avison Young zaznaczają, że Wrocław dysponuje obecnie 1,35 mln m² nowoczesnej powierzchni biurowej. Większym rynkiem regionalnym jest tylko Kraków, gdzie zasoby sięgają 1,87 mln m². Trzecie miejsce zajmuje Trójmiasto z wynikiem 1,08 mln m².

Dalej znajdują się Katowice – 728 tys. m², Poznań – 678 tys. m² oraz Łódź – 651 tys. m².

Łącznie w ośmiu największych miastach Polski (poza Warszawą), znajduje się 6,76 mln m² nowoczesnej powierzchni. To oznacza, że Wrocław jest dużym, dojrzałym rynkiem. Dziś nie chodzi więc o to, czy we Wrocławiu jest wystarczająco dużo biur. Ważniejsze jest, czy dostępne powierzchnie odpowiadają potrzebom firm.

Firmy nadal potrzebują biur, ale popyt jest niższy

W I połowie 2026 roku na regionalnych rynkach biurowych podpisano umowy najmu dotyczące 307 350 m² powierzchni. To o około 20 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2025 roku.

Nie oznacza to jednak, że przedsiębiorstwa masowo rezygnują z biur. Struktura popytu pokazuje bardziej złożony obraz. 47 proc. całkowitego popytu stanowiły nowe umowy, a kolejne 13 proc. ekspansje. Łącznie daje to 60 proc. popytu pochodzącego od firm, które potrzebowały nowej lub większej powierzchni.

Jednocześnie 41 proc. stanowiły renegocjacje umów. To ważna wskazówka dotycząca zachowania najemców. Firmy nadal szukają powierzchni biurowej, ale część z nich zamiast przeprowadzki wybiera pozostanie w dotychczasowym budynku i negocjowanie nowych warunków.

Decyzja o zmianie biura staje się więc bardziej przemyślana. Przy wysokich kosztach relokacji i dużej dostępności powierzchni firmy mogą pozwolić sobie na dokładniejsze porównywanie ofert.

Wrocław odpowiada za 15 proc. popytu w największych miastach poza Warszawą

I połowie 2026 roku popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu wyniósł 45 tys. m², co odpowiadało 15 proc. całkowitego popytu na głównych rynkach regionalnych (bez Warszawy).

Większą aktywność najemców odnotowano w:

• Krakowie – 73 tys. m², czyli 24 proc. popytu,
• Trójmieście – 70,6 tys. m², czyli 23 proc.,
• Poznaniu – 48,5 tys. m², czyli 16 proc.

Za Wrocławiem znalazły się Katowice – 35,4 tys. m², Łódź – 29,4 tys. m², Lublin – 3,1 tys. m² oraz Szczecin – 2,3 tys. m².

Wrocław jest jednym z czterech największych biurowych ośrodków poza Warszawą. Kraków, Trójmiasto, Poznań i Wrocław odpowiadają łącznie za 78 proc. popytu na powierzchnie biurowe w największych polskich miastach poza stolicą.

Duży rynek nie oznacza jednak dużego popytu

Porównanie wielkości zasobów i popytu pokazuje ciekawy paradoks. Wrocław ma 1,35 mln m² biur, czyli prawie dwa razy więcej niż Poznań. Tymczasem w I połowie 2026 roku popyt we Wrocławiu wyniósł 45 tys. m², podczas gdy w Poznaniu – 48,5 tys. m².

Jeszcze wyraźniejsza jest różnica w przypadku Trójmiasta. Przy zasobach wynoszących 1,08 mln m² popyt osiągnął tam 70,6 tys. m².

Oznacza to, że Wrocław ma bardzo duży zasób istniejących biur, ale obecnie nie generuje proporcjonalnie tak wysokiego popytu jak niektóre inne duże miasta regionalne. To właśnie jedna z najważniejszych zmian zachodzących na rynku.

Co z pustymi biurami?

Tutaj sytuacja Wrocławia jest mniej korzystna. Średni wskaźnik pustostanów w największych analizowanych miastach poza Warszawą, wyniósł w I połowie 2026 roku 17,3 proc.

We Wrocławiu było to aż 21,8 proc. Wyższy poziom odnotowano tylko w Katowicach – 22,2 proc.

Wrocław ma więc niemal dwukrotnie wyższy poziom pustostanów niż Poznań i Trójmiasto. To jednak nie musi oznaczać, że sytuacja będzie się pogarszać. Jak wynika z raportu Avison Young wskaźnik pustostanów na rynkach regionalnych w ciągu roku zmniejszył się o 0,2 pkt proc., a w ujęciu kwartalnym o 0,1 pkt proc.

Rynek nie pozbywa się więc wolnej powierzchni bardzo szybko, ale trend przestał być wzrostowy.

Kraków ma więcej biur, ale nieco mniej pustostanów

Kraków jest dobrym punktem odniesienia dla Wrocławia. To największy regionalny rynek biurowy w Polsce – 1,87 mln m² powierzchni. Jednocześnie popyt w I połowie 2026 roku osiągnął tam 73 tys. m², czyli o 28 tys. m² więcej niż we Wrocławiu. Kraków ma też nieco niższy poziom pustostanów – 19 proc. wobec 21,8 proc. we Wrocławiu.

To pokazuje, że sama wielkość rynku nie jest problemem. Kraków ma znacznie większy zasób biurowy, a mimo to generuje większy popyt i ma niższy poziom pustostanów.

Trójmiasto i Poznań wypadają pod tym względem jeszcze lepiej

Jeszcze ciekawiej wygląda porównanie z Trójmiastem. Zasoby biurowe są tam o około 270 tys. m² mniejsze niż we Wrocławiu, ale popyt w I połowie 2026 roku był o ponad 25 tys. m² większy. Jednocześnie pustostany wyniosły zaledwie 10,4 proc.

Podobnie wygląda sytuacja w Poznaniu. Miasto ma około połowę zasobów biurowych Wrocławia, ale w I połowie 2026 roku odnotowało nieco większy popyt – 48,5 tys. m². Poziom pustostanów wyniósł natomiast tylko 11,5 proc.

To pokazuje, że wrocławski rynek mierzy się przede wszystkim z dużą ilością istniejącej powierzchni, która musi znaleźć najemców.

A jak wygląda sytuacja w Warszawie?

Warszawa to oczywiście zupełnie inna skala rynku. Na koniec I kwartału 2026 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wynosiły około 6,28 mln m². Jednocześnie wskaźnik pustostanów wyniósł 9,5 proc., a we Wrocławiu 21,8 proc.

W II kwartale 2026 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie spadł jeszcze do 8,5 proc., przy jednoczesnym wzroście popytu. Warszawski rynek pokazuje więc, że duży zasób biurowy sam w sobie nie musi oznaczać wysokich pustostanów. Kluczowa jest skala popytu i struktura gospodarki miasta.

Część starszych biur może zmienić swoje przeznaczenie

W pierwszej połowie 2026 roku łączne zasoby biurowe w ośmiu analizowanych miastach poza Warszawą zmniejszyły się o ponad 48 tys. m² w związku z modernizacjami i przekształceniami części nieruchomości. Oznacza to, że nie każda powierzchnia, która dziś jest dostępna jako biuro, pozostanie nim w przyszłości.

Starsze budynki mogą być modernizowane, przebudowywane albo przekształcane na inne funkcje. To może być jeden ze sposobów na stopniowe ograniczenie nadpodaży.

Najemcy wybierają jakość

Zmiana zachodzi również po stronie firm. Jak wskazują autorzy raportu Avison Young, wysoki poziom pustostanów daje najemcom większy wybór i lepszą pozycję negocjacyjną. Jednocześnie przedsiębiorstwa, które decydują się na zmianę lokalizacji, coraz częściej zwracają uwagę na jakość powierzchni.

Liczy się nie tylko cena za metr kwadratowy. Znaczenie mają standard techniczny budynku, jego efektywność energetyczna, lokalizacja, dostępność komunikacyjna, komfort pracowników i możliwość dostosowania przestrzeni do sposobu pracy firmy. W efekcie rynek coraz wyraźniej się polaryzuje. Starsze obiekty muszą inwestować w modernizację albo konkurować ceną i bardziej elastycznymi warunkami najmu.

Co czeka wrocławski rynek biurowy?

Dane z pierwszej połowy 2026 roku sugerują, że przed Wrocławiem nie stoi ani gwałtowny boom, ani nagłe załamanie. Rynek przechodzi transformację.

Firmy nadal potrzebują biur – 60 proc. regionalnego popytu stanowiły nowe umowy i ekspansje. Jednocześnie aż 41 proc. popytu przypadło na renegocjacje, co pokazuje, że dla wielu przedsiębiorstw pozostanie w obecnej lokalizacji jest alternatywą dla przeprowadzki.

Deweloperzy pozostają ostrożni, ponieważ przy wysokim poziomie pustostanów trudno uzasadnić dużą liczbę nowych projektów. Właściciele starszych budynków będą natomiast musieli zdecydować, czy inwestować w modernizację, obniżać koszty najmu, czy szukać dla nieruchomości innych zastosowań.