Ceny mieszkań we Wrocławiu są wysokie? Deweloperzy twierdzą zgodnie, że mogą być jeszcze wyższe

Według raportu portalu RynekPierwotny.pl w czerwcu średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania we Wrocławiu wynosiła 13 996 zł i była o 7% wyższa niż przed rokiem. Za taki wzrost cen opowiadać miał m.in. Bezpieczny Kredyt 2%, który w drugiej połowie roku znacznie napędził popyt. Podobnego zjawiska można spodziewać się też po wprowadzeniu przez obecny rząd projektu Kredyt #naStart, który ma działać z zbliżonej formie co BK2%, jednak by adresowany do nieco węższej grupy beneficjentów.

Program rządowych kredytów na preferencyjnych warunkach wciąż jednak jest przedmiotem sporów w koalicji, i w ogóle nie wiadomo czy dojdzie do skutku. Ci, którzy obstawiają fiasko programu i upatrują w jego wyniku spadek zainteresowania rynkiem mieszkaniowym, co mogłoby zahamować wzrosty cen, mogą jednak być w błędzie. Deweloperzy już teraz przestrzegają, że od 2026 roku możemy mieć do czynienia z zauważalnymi wzrostami cen nieruchomości z rynku pierwotnego.

Za prognozowany wzrost ma odpowiadać tzw. ustawa schronowa czyli proponowana przez rząd nowelizacja Ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej. Miałaby ona zobowiązać deweloperów do budowania pod nowymi osiedlami mieszkaniowymi schronów na wypadek wojny. Deweloperzy w sondzie przeprowadzonej przez portal ogłoszeniowy dompress.pl twierdzą zgodnie, że taka regulacja zauważalnie wpłynie na wysokość cen.

– Z naszych szacunków wynika, że koszt budowy takiego obiektu znacząco przekroczyłby kwotę 5 tys. zł za mkw. jego powierzchni całkowitej. W kalkulacji należy jednak uwzględnić również wydatki związane z utrzymaniem schronu w okresie jego eksploatacji – zauważa Michał Świętosławski z firmy Archicom, który dodaje że klienci sami z siebie rzadko kiedy wyrażają zainteresowanie mieszkaniami z własnym schronem.

Niektórzy deweloperzy już teraz szacują o ile finalnie dla klientów mogłaby wzrosnąć cena metra kwadratowego.

– Pierwsze szacunki odnoszące się do zwiększonych kosztów wykonania dodatkowych prac i robót budowlanych w odniesieniu do garaży, które nie będą schronami (więcej wymogów) a jedynie miejscami doraźnego schronienia (mniej wymogów), mówią o dodatkowych kosztach rzędu od 300 zł/mkw. wzwyż. Szczegółowe koszty budowy schronów, z uwagi na obecne brzmienie przepisów są trudne do oszacowania – komentuje Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal.

Podwyżka takiego rządu oznaczałaby, że kupując 50-metrowe mieszkanie, musielibyśmy liczyć się z dodatkowym wydatkiem ponad 15 tys. zł. Nowe przepisy stanowią też wyzwanie dla samych deweloperów i projektantów, co może z kolei przełożyć się na wyższe marże, które będą musiały zrekompensować koszty zmiany już istniejących projektów.

– W mojej ocenie wejście w życie przepisów ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej będzie miało istotny wpływ na rynek nieruchomości. Przepisy te stawiają wyzwania, nie tylko przed branżą deweloperską, ale także budowlaną. Z pewnością potrzebne będą dodatkowe nakłady inwestycyjne wynikające m.in. z konieczności wprowadzenia wzmocnień konstrukcyjnych. W przypadku nowych budynków zapowiadane regulacje mogą spowodować zmniejszenie powierzchni, która mogłaby zostać przeznaczona na miejsca parkingowe lub komórki lokatorskie. Można się spodziewać, że wydłużeniu ulegnie zarówno czas projektowania, jak i realizacji inwestycji, a także wzrosną koszty tych procesów. W rezultacie nowe przepisy mogą prowadzić do wzrostu cen mieszkań, co ostatecznie obciąży nabywców – uważa Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development co do zasady pomysł z budowaniem schronów ocenia pozytywnie. – Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej to istotna inicjatywa, która w obliczu narastających zagrożeń związanych z konfliktem zbrojnym, wprowadza potrzebne rozwiązania zwiększające bezpieczeństwo mieszkańców – komentuje, ale od razu dodaje że czas na wprowadzenie przez deweloperów zmian w projektach jest zbyt krótki. – Istnieje ryzyko, że regulacje te, mogą być sprzeczne z obecnymi planami zagospodarowania przestrzennego, co zmusi deweloperów do przeprojektowania inwestycji. Dodatkowym wyzwaniem jest krótkie vacatio legis, zaplanowane na początek 2026 roku, które pozostawia niewiele czasu na dostosowanie projektów. To może prowadzić do opóźnień w rozpoczęciu planowanych inwestycji, a w skrajnych przypadkach do ich zaniechania – komentuje deweloper.