2450 mieszkań do 2028 roku. Czy Wrocław wygra wyścig z kolejką po tanie mieszkanie?

Finansowanie: 329 mln zł w cztery lata, z czego 210 mln w tym roku

W latach 2022–2026 Wrocław pozyskał z Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego dokładnie 329 328 411,53 zł bezzwrotnego wsparcia na budownictwo społeczne i inwestycje w zasób komunalny. Co istotne, aż 210 037 165,97 zł z tej kwoty przypadło na sam bieżący rok. Znaczy to, że tempo finansowania wyraźnie przyspieszyło.

— Odpowiadając na potrzeby mieszkańców rozwijamy system budownictwa społecznego. Miasto stara się co roku pozyskiwać bezzwrotne środki z Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego — informuje Jan Bujak, dyrektor Departamentu Nieruchomości i Eksploatacji Urzędu Miejskiego Wrocławia.

Pieniądze idą dwoma torami: na budowę nowych mieszkań TBS i SIM oraz na remonty realizowane przez Wrocławskie Mieszkania i Zarząd Zasobu Komunalnego.

Ile mieszkań realnie przybyło w ostatnich latach?

Warto spojrzeć wstecz, zanim spojrzymy w przód. Na początku 2019 roku TBS Wrocław dysponował 3863 mieszkaniami. Dziś w zasobie spółki znajdują się 4434 tanie lokale mieszkalne w 112 budynkach, daje nam to wynik 571 nowych mieszkań na tani wynajem. Powstały one przede wszystkim na Nowych Żernikach, Brochowie i w Leśnicy. Na osiedlach TBS w całym Wrocławiu mieszka dziś około 12 tysięcy osób.

Plan do 2028 roku: 2450 mieszkań w czterech formułach

W perspektywie do końca 2028 roku pozyskane środki wesprą budowę lub pozyskanie mieszkań w czterech różnych modelach:

• TBS Wrocław sp. z o.o. — 718
• SIM Wrocław sp. z o.o. — 661
• Mieszkania dla Rozwoju (MDR) — 891
• Społeczna Agencja Najmu (SAN) — 180
• Razem — 2450

Łącznie przełoży się to na stabilne i bezpieczne warunki najmu w 2450 mieszkaniach. Sam TBS Wrocław przygotowuje inwestycje, w ramach których do 2028 roku wybuduje ok. 718 nowych mieszkań, czyli powiększy swój zasób mniej więcej o jedną szóstą.

Co jest na ukończeniu, a co dopiero się zaczyna

Na finiszu: Leśnica X. Właśnie dobiega końca inwestycja, w ramach której powstaje 30 mieszkań. Prace obejmują budowę nowego bloku i modernizację istniejącego obiektu przy ul. Dolnobrzeskiej 34, a przy okazji powstaje świetlica środowiskowa na potrzeby Szkoły Podstawowej nr 51 przy ul. Krępickiej.

Start w tym roku: Brochów. W lipcu br. ruszyła budowa mieszkań TBS na Brochowie. Nabór wniosków o najem trwa, dokumenty można składać do piątku, 18 września 2026 r.

Największa z planowanych inwestycji: ul. Mościckiego. Powstanie tu 200 mieszkań na tani wynajem, a razem z nimi nowe przedszkole i filia biblioteki. Realizacja ma zająć 22 miesiące od podpisania umowy z wykonawcą.

W przygotowaniu:

• Nowe Żerniki — 149 mieszkań (trwa przetarg na wybór wykonawcy),
• Pracze Odrzańskie — 184 lokale (przed ogłoszeniem przetargu),
• Księże Małe — 155 mieszkań (trwają przygotowania do przetargu).

Ważny szczegół, który łatwo przeoczyć: TBS buduje we Wrocławiu nie tylko w klasycznym modelu partycypacyjnym, ale też mieszkania na bezpośrednie potrzeby Gminy Wrocław, czyli pod najem za stawkę komunalną. Na Brochowie będzie ok. 60 takich lokali, a na Praczach Odrzańskich i Nowych Żernikach - ponad 330 łącznie.

SIM, czyli drugi filar. Nabór rusza 29 września

Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa działa w formule bardzo zbliżonej do TBS. SIM Wrocław realizuje lub planuje dziś dwie duże inwestycje na Wojszycach:

• Wojszyce I - 405 lokali. Mieszkania mają zostać oddane do użytku w IV kwartale 2028 r. 29 września rozpocznie się dodatkowy nabór wniosków o zawarcie umowy najmu.
• Wojszyce II - 256 lokali. Termin naboru zostanie podany z chwilą uruchomienia procesu.

MDR i SAN - dla tych, którzy wypadają z klasycznych kryteriów

Mieszkania dla Rozwoju (MDR) finansowane są z państwowego funduszu inwestycyjnego zarządzanego przez PFR Nieruchomości i stanowią część rynku instytucjonalnego najmu. W planach do 2028 roku to najliczniejsza grupa - 891 lokali.

Społeczna Agencja Najmu (SAN) to z kolei propozycja dla osób z tzw. luki czynszowej: takich, których dochody są już zbyt wysokie, by ubiegać się o mieszkanie komunalne, ale wciąż zbyt niskie, by bezpiecznie wynajmować lokal na zasadach rynkowych. SAN - prowadzony przez podmiot wyłoniony przez Miasto w konkursie - działa na zasadzie pośrednictwa między prywatnym właścicielem mieszkania a przyszłym najemcą. To model, który nie wymaga budowy nowych budynków, a mimo to realnie zwiększa pulę dostępnych, bezpiecznych najmów.

Partycypacja - najczęściej mylone pojęcie w całym systemie

Partycypacja w Towarzystwie Budownictwa Społecznego służy współfinansowaniu budowy mieszkania, a w zamian daje prawo do wynajmu lokalu na preferencyjnych zasadach.

W przypadku budynków już istniejących partycypacja wpłacana przez nowego najemcę służy przede wszystkim do rozliczenia się z osobą opuszczającą lokal - tą, która wcześniej partycypowała w kosztach budowy inwestycji i jest uprawniona do zwrotu partycypacji. W praktyce stanowi więc ekwiwalent środków wniesionych wcześniej przez poprzedniego najemcę.

Podkreślmy, że partycypacja nie jest wkładem do własności mieszkania. To nie jest odpowiednik wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. Kwota jest waloryzowana i zwracana wpłacającemu w momencie zakończenia umowy najmu.

(Więcej szczegółowych wyjaśnień, w tym wzory naliczania zwrotu partycypacji dla umów z różnych okresów, TBS Wrocław opublikował w cyklu „TBS mówi, jak jest” — pełny wpis dostępny tutaj.)

Dla kogo jest mieszkanie w TBS?

To dobra propozycja dla osób, które nie mogą lub nie chcą brać długoterminowych zobowiązań kredytowych, a jednocześnie spełniają warunki ustawowe. Mieszkanie w TBS jest dla osób:

• które nie mają prawa własności do lokalu (w naszym przypadku: w Gminie Wrocław),
• których dochody mieszczą się w określonych limitach.

W zamian najemca dostaje czynsz regulowany ustawowo — we Wrocławiu wyraźnie niższy od maksimum, na które pozwalają przepisy — oraz stabilny, długoterminowy najem bez ryzyka, że właściciel za rok wypowie umowę albo podniesie stawkę o kilkaset złotych.

Zainteresowanie? Kolejka mówi sama za siebie

TBS-y we Wrocławiu cieszą się ogromnym zainteresowaniem. W ubiegłym roku na jedno ogłoszenie o wolnym mieszkaniu odpowiadało średnio ponad 30 osób. Rekord padł na Brochowie, gdzie o 50-metrowe mieszkanie przy ul. Birmańskiej starało się 51 chętnych.

Obecnie w obrocie TBS Wrocław znajduje się ponad 3000 wniosków o mieszkanie.

Budownictwo społeczne to dobre rozwiązanie, ale to wciąż kropla w morzu

Zestawmy dwie liczby. Do końca 2028 roku Wrocław planuje udostępnić 2450 mieszkań we wszystkich czterech formułach razem wziętych. W samym tylko TBS Wrocław w kolejce czeka już dziś ponad 3000 wniosków - a przecież nie obejmują one wszystkich wrocławian, którzy mieszkania potrzebują, ale z różnych powodów wniosku nie złożyli albo nie spełniają kryteriów.

Potrzeby mieszkaniowe są ogromne, a możliwości zarówno samorządów, jak i samych mieszkańców są ograniczone. Ceny mieszkań i zdolność kredytowa rozjechały się na tyle, że dla dużej grupy ludzi własne „M” na kredyt przestało być realną opcją, a najem rynkowy pochłania zbyt dużą część domowego budżetu, by dało się cokolwiek odłożyć.

Budownictwo społeczne jest w tej sytuacji rozwiązaniem dobrym i potrzebnym: tańszym niż rynek, bezpieczniejszym niż najem prywatny, przewidywalnym w kosztach. Cieszy, że Wrocław konsekwentnie sięga po środki z Funduszu Dopłat i że w ciągu czterech lat udało się pozyskać ponad 329 mln zł. Ale jak pokazują same dane, nawet przy tym tempie mówimy wciąż o kropli w morzu potrzeb.