Stolica Dolnego Śląska to najbardziej przyjazne miasto w Polsce dla rozwoju inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych – wynika z najnowszego raportu Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Co zdecydowało o zwycięstwie stolicy Dolnego Śląska?

Wyniki Rankingu Miast, organizowanego przez PZFD, poznaliśmy pod koniec października. Stolica Dolnego Śląska okazała się bezkonkurencyjna i to jej przypadł tytuł najsprawniejszego miasta wojewódzkiego w Polsce, jeśli chodzi o wydawanie decyzji administracyjnych, potrzebnych do realizacji projektów deweloperskich. Pod uwagę brano działalność administracyjną w 2019 roku, a na podium, oprócz Wrocławia, znalazły się także Bydgoszcz i Poznań. Jak tłumaczą autorzy zestawienia, cel rankingu to wyłonienie samorządów najbardziej przyjaznych dla rozwoju inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce. 

Kryterium oceny przy wyborze zwycięzcy w badaniu prowadzonym przez PZFD jest czas wydawania decyzji o warunkach zabudowy w połączeniu z pokryciem miast planami zagospodarowania przestrzennego oraz czas uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Od tej edycji sprawdzana jest dodatkowo sprawność administracji w przypadku inwestycji biurowych i hotelowych, a ranking został rozszerzony na wszystkie miasta większe niż 100 tys. mieszkańców – tłumaczą przedstawiciele związku.

Zaznaczają również, że procesy, których wyniki podsumowuje i ocenia Ranking Miast, są skomplikowane i obarczone mnogością czynników. Te ostatnie z kolei mogą zaważyć na pozycji danego miasta w kontekście sprawnego procedowania inwestycji deweloperskich. 

Proszę zauważyć, w jakich warunkach działamy obecnie, w bieżącym roku – to nie są realia, w których komfortowo i płynnie przeprowadza się projekty, dlatego podsumowanie analogicznych danych za rok 2020 będzie w pewnym sensie precedensowe. Jako branżę deweloperską, cieszy nas zwycięstwo Wrocławia w Rankingu Miast za rok 2019, cieszy nas też możliwość stałego, wzajemnego edukowania na linii miasto-inwestorzy. Proces inwestycyjny to system naczyń połączonych. To, że magistrat doskonale tę zależność rozumie, napawa optymizmem – mówi Tomasz Stoga, prezes wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Tomasz Myszko-Wolski z biura prasowego wrocławskiego urzędu miejskiego zaznacza, że pierwsze miejsce w rankingu to dowód na efektywność i skuteczność podjętych przez prezydenta Jacka Sutryka działań w celu usprawnienia procesów administracyjnych. 

Trzeba jednak podkreślić, że to przede wszystkim zasługa pracowników urzędu – ludzi, którzy działają w służbie mieszkańców Wrocławia. To ich nagroda i to im należą się szczególne gratulacje – dodaje Myszko-Wolski.

Opieszałość urzędów w całym kraju coraz większa

Jak wynika z tegorocznego zestawienia PZFD, 2019 rok okazał się być najgorszym w zakresie terminowości wydawania decyzji o warunkach zabudowy na przestrzeni ostatnich 3 lat. Szczególnie dotknięci opieszałością urzędów okazali się deweloperzy biurowi – w miastach wojewódzkich zaledwie ¼ „WZ-tek” została wydana w przepisowym terminie. Równie źle sytuacja wygląda w przypadku pozwoleń na budowę – niewiele ponad połowę decyzji wydano w terminie. 

Rok 2019 odnotował spadek w terminowości wydawania decyzji w stosunku do 2018 roku, mimo braku znacznego wzrostu liczby wydawanych decyzji, która utrzymała się na podobnym poziomie. Podobnie jak w ubiegłych latach w danych widać znaczną dysproporcję między sprawnością wydawania decyzji WZ i PNB. Pozwolenia na budowę – mimo podobnej liczby rozstrzygnięć – są wydawane znacznie szybciej. Utrzymuje się więc wieloletnia prawidłowość, że bardziej kłopotliwa i czasochłonna jest część procesu inwestycyjno-budowlanego polegająca na przygotowaniu inwestycji i terenu niż uzyskanie samego pozwolenia na budowę. Fakt, że znaczna część rozstrzygnięć wydawana jest z przekroczeniem przepisowego terminu pokazuje, że skomplikowanie i czasochłonność procedur procesu inwestycyjno-budowlanego są kłopotliwe nawet dla urzędów. Ranking nie uwzględnia ponadto czasu, jaki inwestorzy muszą poświęcić na wiele innych decyzji i uzgodnień poprzedzających złożenie wniosków o wydanie decyzji WZ czy PNB – takich jak decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, podział nieruchomości czy uzyskanie warunków przyłączenia mediów – podkreśla Mateusz Stachewicz, prawnik z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, autor opracowania raportu.  

Z kolei, jak zaznacza Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL, nie ma wątpliwości, że liczba lokali oferowanych przez deweloperów i ich zdolność do elastycznego uzupełniania podaży mają ogromny wpływ na cenę mieszkań i stabilność rynku mieszkaniowego. 

Doskonale widać to na przykładzie dwóch rynków, które znalazły się na początku i końcu stawki rankingu PZFD. W grudniu 2019 roku klienci zainteresowani zakupem mieszkania w liczącym 780 tys. mieszkańców Krakowie mogli wybierać spośród 7,5 tys. lokali, podczas gdy w zamieszkanym przez 640 tys. osób Wrocławiu oferta wynosiła 10,1 tys. mieszkań. Oznacza to, że nowe mieszkanie mógł kupić jeden ze 104 mieszkańców Krakowa, podczas gdy we Wrocławiu ta relacja była znacznie bardziej korzystna i wynosiła 63. I tylko wśród tych, którzy w tych miastach już oficjalnie mieszkają – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.  

Deweloperzy nie próżnują, spadków cen nie widać

Z najnowszych danych JLL wynika, że w III kwartale bieżącego roku deweloperzy działający w sześciu największych miastach w Polsce sprzedali łącznie 13,3 tys. mieszkań, czyli o 94% więcej niż w poprzednim kwartale. Jak wyliczają eksperci, wynik sprzedaży niemalże pokrywa się z liczbą mieszkań wprowadzonych do oferty, w związku z czym ta ostatnia prawie się nie zmieniła. Wbrew powszechnym oczekiwaniom nie zmieniły się także ceny. 

Przy inflacji wynoszącej w analizowanym okresie blisko 3%, kwartalne wzrosty na poziomie 1% można potraktować jako uzasadnioną i umiarkowaną korektę inflacyjną. Jak do tej pory nie wystąpiły też przesłanki do przecen. Aktywność nabywców wróciła niemal do poziomu sprzed pandemii, a rosnący indeks cen lokali sprzedanych pokazuje, że nie tylko akceptują oni poziomy cen ustalane przez deweloperów, ale swoje zainteresowanie kierują wręcz w stronę mieszkań z wyższych segmentów jakościowych – komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Zdaniem ekspertów fakt, że liczba mieszkań dostępnych do zakupu utrzymuje się na stabilnym poziomie, jest kolejnym argumentem przeczącym tezie o nieuchronności spadku cen. 

Poza Krakowem wzrost poziomu oferty nie przekroczył nigdzie 2%, w Warszawie i Wrocławiu pula ta nawet zmalała. Nie rośnie też liczba gotowych niesprzedanych mieszkań. Stanowią one nadal zaledwie 11% oferty wynoszącej na sześciu rynkach łącznie 49,3 tys. To wciąż bardzo blisko udziału gotowych lokali w ofercie notowanego w okresie boomu, który zgodnie z danymi JLL wynosił 10%. Dla porównania, w okresie bessy odsetek lokali oddanych do użytkowania, które czekały na nabywcę w ofercie deweloperów sięgał nawet 35% – wyliczają.

Dla Wrocławia kluczowe liczby za trzeci kwartał kształtują się następująco: 2,1 tys. mieszkań sprzedanych, 1,6 tys. lokali wprowadzonych do sprzedaży i 9,3 tys. mieszkań w ofercie na koniec kwartału. Średnia cena mieszkań w ofercie w stolicy Dolnego Śląska to 8700 złotych/mkw.

Popyt na biura stabilny mimo pandemii

Zgodnie z wyliczeniami Colliers International, istniejąca powierzchnia biurowa na rynku wrocławskim w III kwartale 2020 przekroczyła próg 1,2 mln metrów kwadratowych, co plasuje nasze miasto na drugim miejscu wśród biurowych rynków regionalnych, tylko po Krakowie (1,5 mln mkw.). 

W 2020 roku deweloperzy w stolicy Dolnego Śląska oddali do użytku 4 budynki biurowe o powierzchni 57,2 tys. mkw. Wśród nich znalazły się pierwsze fazy planowanych parków biznesowych, m.in. Centrum Południe I i II dostarczone na rynek przez firmę Skanska (23,7 tys. mkw.) oraz West 4 Business Hub I wybudowane przez Echo Investment (14,4 tys. mkw.).

W fazie budowy na koniec III kwartału 2020 roku we Wrocławiu znajdowało się 77,7 tys. mkw. nowoczesnych biur, z czego około 66% trafi na rynek w przyszłym roku. Wśród największych powstających inwestycji znajdziemy MidPoint71 (36 tys. mkw., Echo Investment) czy Wrocławski Park Biznesu III (17,4 tys. mkw., Devco). We Wrocławiu utrzymuje się również wysoki poziom zainteresowania ze strony najemców powierzchni biurowej – popyt brutto od początku 2020 roku wyniósł 108,8 tys. mkw., o 12% mniej niż w całym 2019 roku.

Eksperci podkreślają, że popyt na powierzchnię biurową utrzymuje się na stabilnym poziomie mimo spowolnienia gospodarczego wywołanego pandemią i przypominają, że Wrocław jest trzecim największym ośrodkiem skupiającym firmy z sektora usług wspólnych. 

Zatrudnienie w branży znajduje tu ponad 48 tys. osób pracujących w 188 centrach BPO/SSC. Stolica Dolnego Śląska cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem ze strony inwestorów. Liczne nagrody, wieloletnie doświadczenie oraz szerokie probiznesowe wsparcie publicznych instytucji zapewniają stały napływ nowych firm. W mieście widać dynamiczny rozwój takich branż, jak: IT, biotechnologia, inżynieria, chemia i farmacja – wylicza Olga Drela, starszy analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers International.