Ceny mieszkań we Wrocławiu w górę. W innych miastach przegrywają z inflacją

We Wrocławiu prawie 16 tys. zł za metr kwadratowy

W październiku 2026 r. średnia cena ofertowa nowego mieszkania we Wrocławiu wyniosła 15 954 zł za metr kwadratowy. To najwyższy poziom odnotowany w tym roku na wrocławskim rynku deweloperskim. W porównaniu z wrześniem stawka wzrosła o 2,8 proc., a w ujęciu rocznym – o 7,7 proc.

Wzrost cen we Wrocławiu był jednym z najwyższych wśród analizowanych miast. Szybciej drożały jedynie mieszkania w Warszawie, gdzie roczna zmiana wyniosła 9,6 proc. Poznań znalazł się tuż za Wrocławiem, ze wzrostem na poziomie 7,6 proc.

Co wpłynęło na październikowy wynik w stolicy Dolnego Śląska? Istotną rolę odegrały nowe inwestycje wprowadzane do sprzedaży. Mieszkania, które trafiły do oferty wrocławskich deweloperów w październiku, kosztowały średnio ponad 17 tys. zł za metr kwadratowy. To o 10,6 proc. więcej niż wynosiła przeciętna cena ofertowa na całym rynku.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie mieszkania we Wrocławiu podrożały w takim samym stopniu. Średnia cena zależy również od struktury dostępnej oferty. Jeśli deweloperzy wprowadzają droższe projekty, wskaźnik może wzrosnąć nawet wtedy, gdy ceny w pozostałych inwestycjach pozostają stabilne.

Ceny mieszkań w największych miastach Polski

Wrocław należy do trzech miast, w których ceny ofertowe nowych mieszkań rosły w ciągu ostatniego roku szybciej niż inflacja. W pozostałych analizowanych lokalizacjach wzrost cen był mniejszy.

Średnie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich w październiku 2026 r. oraz zmiany cen rok do roku.

Źródło: monitoring Otodom Analytics, rynek deweloperski, październik 2026 r.

Wrocław pozostaje jednym z droższych rynków mieszkaniowych w Polsce. Średnia cena ofertowa jest tu niższa niż w Warszawie, Trójmieście i Krakowie, ale wyższa niż w Poznaniu, Katowicach i Łodzi.

Na uwagę zasługuje przede wszystkim różnica w dynamice cen. W Warszawie mieszkania podrożały w ciągu roku o 9,6 proc., we Wrocławiu o 7,7 proc., a w Poznaniu o 7,6 proc. W pozostałych miastach roczne wzrosty wyniosły od 1,4 do 3,2 proc.

W których miastach ceny mieszkań rosną wolniej niż inflacja?

Według szybkiego szacunku GUS inflacja w październiku 2026 r. wyniosła 3,5 proc. rok do roku. Oznacza to, że w Krakowie, Katowicach, Trójmieście i Łodzi ceny ofertowe mieszkań rosły wolniej niż ogólny poziom cen towarów i usług.

Nie oznacza to nominalnego spadku cen mieszkań. W każdym z tych miast średnia cena ofertowa była wyższa niż rok wcześniej. Różnica polega na tym, że wzrost cen mieszkań nie nadążał za inflacją, a więc ich ceny w ujęciu realnym były niższe niż przed rokiem.

Najmniejszą dynamikę odnotowano w Katowicach. Ceny ofertowe wzrosły tam o 1,4 proc. rok do roku. W Krakowie wzrost wyniósł 1,8 proc., w Trójmieście 2,4 proc., a w Łodzi 3,2 proc.

W Krakowie widoczne jest również wyraźne wyhamowanie dynamiki cen. Jeszcze w maju 2026 r. roczny wzrost wynosił 4,7 proc., natomiast w październiku spadł do 1,8 proc. Według danych Otodom był to już piąty kolejny miesiąc osłabiania się rocznej dynamiki.

Inaczej wygląda sytuacja we Wrocławiu, Warszawie i Poznaniu. W tych miastach ceny ofertowe rosły szybciej niż inflacja, co oznacza realny wzrost cen mieszkań w porównaniu z październikiem 2025 r.

Nowe inwestycje wpływają na średnie ceny

Na średnie ceny ofertowe wpływają również nowe inwestycje wprowadzane do sprzedaży. We Wrocławiu mieszkania w nowych projektach kosztowały w październiku średnio ponad 17 tys. zł za mkw., czyli o 10,6 proc. więcej niż przeciętna cena ofertowa. W Trójmieście było odwrotnie – nowe lokale kosztowały około 14 tys. zł za mkw., o około 20 proc. mniej od średniej. W Katowicach średnia cena mieszkań w nowych inwestycjach wyniosła 14 tys. zł za mkw., osiągając najwyższy poziom w tym roku.

Oznacza to, że zmiany średnich cen nie zawsze wynikają z podwyżek cenników. Wpływa na nie również to, jakie mieszkania trafiają na rynek.

Ceny ofertowe a ceny sprzedanych mieszkań

Ceny ofertowe nie zawsze odpowiadają kwotom, za które mieszkania są faktycznie sprzedawane. Na koniec października różnica między tymi wartościami wynosiła 10,2 proc. w Trójmieście i 8,2 proc. we Wrocławiu.

W Krakowie i Trójmieście średnie ceny sprzedanych mieszkań spadły w październiku o około 8 proc. W Krakowie wyniosły nieco ponad 16 tys. zł za mkw., a w Trójmieście 15,8 tys. zł. Z kolei w Warszawie wzrosły o 6,7 proc. w porównaniu z wrześniem, osiągając prawie 19 tys. zł za mkw. W udostępnionych danych nie podano dokładnej październikowej ceny transakcyjnej dla Wrocławia.