Miał być nowoczesny i luksusowy apartamentowiec, do którego w drugiej połowie 2010 roku mieli się wprowadzić pierwsi mieszkańcy. Jest kilkupiętrowy żelbetowy szkielet w samym centrum miasta, który kłuje w oczy mieszkańców Nadodrza i turystów. Inwestor ostatnie roboty budowlane wykonał w 2015 roku i nic nie wskazuje na to, aby obiekt został dokończony. Dlaczego budynek nie zostanie wyburzony?

Szkieletor przy Drobnera i Śrutowej

Fot. Maciej Leśnik

W pierwszych dniach czerwca został zrównany z ziemią słynny Szkieletor przy ulicy Kolejowej. Niedokończony parkingowiec od kilkunastu lat stanowił wątpliwą wizytówkę miasta, którą oglądali podróżni wjeżdżający do miasta od strony stacji Wrocław-Mikołajów. Był także miejscem niebezpiecznym dla nieodpowiedzialnych mieszkańców, którzy nielegalnie wchodzili na teren obiektu.

Prawie każdy wrocławianin skojarzy też budynek przy Drobnera i Śrutowej. Blisko dużego skrzyżowania z Dubois, naprzeciwko wejścia na Wyspę Słodową, w sercu rewitalizowanego z wielkim rozmachem Nadodrza stoi szkielet martwej inwestycji. Od kilku lat nie widać tutaj żadnych prac budowlanych i nic nie wskazuje na to, aby obiekt miał być w najbliższym czasie wykończony.

– Budynek nie stwarza zagrożenia dla otoczenia. W tych okolicznościach nie mamy żadnego narzędzia prawnego, aby wymusić na inwestorze rozbiórkę. Jeżeli przerwy w budowie nie będą przekraczać 3 lat, inwestor może budować nawet i 100 lat – mówi nam Przemysław Samocki, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Miało wyglądać tak…

Apartamentowiec Verity UpTown (wizualizacje)

Apartamentowiec Verity UpTown – wizualizacja z marca 2009 roku.

W samym centrum Wrocławia, blisko bulwarów nad Odrą, miał powstać nowoczesny apartamentowiec Verity UpTown. Inwestor – firma deweloperska Verity Development – zapowiadał, że na siedmiu kondygnacjach udostępni najemcom 69 luksusowych mieszkań o powierzchni od 45 do 120 metrów kwadratowych. Pod ziemią miał się znaleźć parking, na parterze – lokale handlowe i usługowe, a na ostatnim piętrze – apartamenty dwupoziomowe z zielonymi tarasami.

Atutem inwestycji miała być lokalizacja – przyszli mieszkańcy do Rynku mieliby raptem kilometr, a z okien mogliby podziwiać panoramę Wyspy Słodowej. Wśród innych powstających jak grzyby po deszczu apartamentowców Verity UpTown miał wyróżniać się także architekturą. Obecnymi mieszkańcami siedmiokondygnacyjnego szkieletu budynku są wyłącznie gołębie. A zamiast fasady z ręcznie wyrabianej cegły, naturalnego kamienia, szkła i elementów aluminiowych, od kilku lat straszy żelbetowa konstrukcja.

Wznoszenie apartamentowca rozpoczęło się w marcu 2010 roku. Dlaczego prace stanęły w 2011 roku i kto miałby dokończyć budowę? Od pierwotnego inwestora Verity Development usłyszeliśmy tylko, że ,,kilka lat temu przekazali nieruchomość innej firmie, obecnie nie zarządzają obiektem i nie mogą przekazać żadnych istotnych informacji”.

Szkieletor przy Drobnera i Śrutowej

Budynek przy ul. Drobnera 12/14 od podwórka. Fot. Maciej Leśnik

Deweloper – ktokolwiek widział, ktokolwiek wie?

Jedynym dowodem na to, że budynek nie jest opuszczony, są budki i szyldy firmy ochroniarskiej. Na ogrodzeniu zabezpieczającym pusty obiekt wisi jedna oberwana tablica. Informuje, że miał tutaj powstać budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami. Jako inwestor widnieje Avans Investments Sp. z o.o.

Szkieletor przy Drobnera i Śrutowej

Fot. Maciej Leśnik

Nazwa tej spółki widnieje też w księdze wieczystej jako obecny właściciel dwóch działek przy ulicy Drobnera 12 i 14. Spółka jest także wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego oraz ewidencji REGON. Rozpoczęła działalność w październiku 2005 roku. Jako przeważający przedmiot działalności wskazała roboty budowlane związane z wnoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Ma własność zagraniczną, a 99% udziałów posiada Shamil Real Estate Investment S.A. z siedzibą w Luksemburgu.

Oficjalnie spółka Avans Investments nadal funkcjonuje. W styczniu bieżącego roku złożyła sprawozdanie finansowe za 2015 rok. Problem polega na tym, że podmiot do którego należy budynek przy Drobnera i Śrutowej wydaje się istnieć tylko na papierze.

Firma nie podała w urzędowych rejestrach swojej strony internetowej ani poczty elektronicznej. Wskazała jedynie adres siedziby (Wierzbowa 30). W sprawach korespondencji kieruje jednak na ulicę Św. Antoniego 2/4, czyli do Pasażu Pokoyhof. Na recepcji otrzymujemy jednak informację, że Avans Investments nie wynajmuje już u nich biura.

Czy spółka, do której wciąż należy obiekt przy Drobnera, została rozwiązana? Oficjalnie nic na to nie wskazuje. Ostatnia zmiana w KRS-ie ma datę 27 lutego. Ani rejestr ani REGON nie zawiera informacji o zawieszeniu ani tym bardziej o zakończeniu działalności. W styczniu po raz ostatni została zmieniona umowa spółki, ale wciąż jest ona zawarta na czas nieokreślony. Przeciwko firmie nie jest też prowadzone żadne postępowanie upadłościowe.

Obiekt nie nadaje się (jeszcze) do rozbiórki

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Przemysław Samocki nie jest w stanie odpowiedzieć, czy i kiedy Avans Investments Sp. z o.o. dokończy obiekt. Potwierdził, że inwestor ma nadal czynne pozwolenie na budowę.

– Zgodnie z Prawem budowlanym decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli została ona przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Tymczasem z dziennika budowy wynika, że ostatnie roboty budowlane inwestor wykonał w styczniu 2015 r., a do sierpnia 2015 roku udokumentowano kontrole wznoszonego budynku, naprawę elementów zabezpieczających. Przepisy związują ręce. Jeżeli przerwy nie będą przekraczać wspomnianego rygoru czasowego, inwestor może budować nawet 100 lat, a i tak nie będzie można mu nic zarzucić – tłumaczy Przemysław Samocki.

Jak dodaje Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, inna sytuacja byłaby, gdyby deweloper nie był właścicielem, a jedynie użytkownikiem wieczystym gruntu. Wówczas gmina Wrocław mogłaby rozwiązać umowę – jeśli ta posiadałaby warunki rozwiązania, argumentując że inwestor korzysta z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem. Na przykład, gdyby użytkownik zobowiązał się w umowie do wzniesienia w określonym terminie budynków lub urządzeń i nie wykonał ich w terminie.

Budynek przy Drobnera i Śrutowej

Widok od strony podwórka. Fot. Maciej Leśnik

Prawo budowlane pozwala jednak w pewnych okolicznościach wymusić rozbiórkę na właścicielu lub zarządcy obiektu. Zgodnie z art. 67 tej ustawy organ nadzoru budowlanego może nakazać rozbiórkę, ,,jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia”. Wydaje wówczas decyzję i określa w niej termin przystąpienia do robót i ich zakończenia.

– Aby zastosować ten przepis, trzeba ponad wszelką wątpliwość udowodnić, że obiekt nie nadaje się do wykończenia. Pojęcia z art. 67 Prawa budowlanego – ,,nie nadaje się do remontu, wykończenia, odbudowy” – odnoszą się do wad technicznych obiektu lub do zamiarów właściciela, tzn. właściciel nie zamierza remontować, naprawiać obiektu, chce go zbyć – a nawet ma zamiar dokonać jego rozbiórki. Jeżeli chodzi o aspekt techniczny, trudno udowodnić w takim postępowaniu, że niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do wykończenia, jeśli inwestor łącznie posiada pozwolenie na budowę a obiekt nie posiada takich wad technicznych, które uniemożliwiają dalsze prace – wyjaśnia Przemysłam Samocki.

Rozbiórka byłaby możliwa, gdyby w wyniku upływu czasu, wpływów warunków atmosferycznych czy innych uszkodzeń – uległ degradacji technicznej, czyli takiej, która wymagałaby ingerencji polegającej na wymianie większości jego elementów, uniemożliwiając pozostawienie pozostałych.

Zdaniem Powiatowego Inspektora powyższy wymóg nie jest w tej sprawie spełniony. Aby można było wszcząć postępowanie zmierzające do rozbiórki obiektu i uporządkowania terenu, należy ustalić, że obiekt zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska albo że w inny sposób nieprawidłowo oddziałuje na otoczenie.

– Organ reaguje na naruszenie przepisów. Skoro inwestor ma nadal czynne pozwolenie na budowę, a budynek nie stwarza zagrożenia dla otoczenia, nie mamy podstaw, aby przyjąć, że obiekt nie nadaje się remontu czy wykończenia. Nie widzę żadnego narzędzia prawnego, które moglibyśmy zastosować, aby wymusić dokończenie budowy albo – w obecnych okolicznościach – rozbiórkę – mówi Przemysław Samocki.

Szkieletor przy Drobnera i Śrutowej

Fot. Maciej Leśnik

Szkieletor przy Drobnera a kamienica: rysy na sąsiedztwie

Nie oznacza to, że w przeszłości budowa nie powodowała zagrożenia dla otoczenia. Przekonała się o tym kilkukrotnie sąsiednia kamienica na rogu Drobnera i Dubois oraz jej mieszkańcy. W czerwcu 2010 roku na zabytkowym budynku zaczęły się pojawiać pęknięcia. Czteropiętrowa kamienica była wówczas świeżo po remoncie. Mieszkańcy kamienicy zobaczyli najpierw rysy na klatce schodowej po tym, jak na budowie obok zaczęto wykonywać kilkumetrowe odwierty pod pale fundamentu zabezpieczające planowany apartamentowiec. Z godziny na godzinę ściany kamienicy zaczęły pękać, a ponad 40 mieszkańców zostało ewakuowanych. Ówczesny inspektor budowlany ze względu na powstałe zagrożenie) nakazał usunięcie nieprawidłowości, a deweloper musiał do tego momentu wstrzymać dalsze roboty.

Problem wrócił w 2015 roku. Obecnie w stosunku do budynku przy ul. Drobnera 12/14 jest prowadzone postępowanie. Jego wszczęcie zainicjował ponownie właściciel kamienicy przy Drobnera 10, z powodu nieprawidłowego zabezpieczenia połączenia przed wpływami atmosferycznymi i przenikania wód opadowych. Formalnie postępowanie wciąż trwa, ale w najbliższym czasie zostanie ono zakończone. Inwestor wykonał zabezpieczenie, co sprawia, że nie ma podstaw do wydania nakazu usunięcia nieprawidłowości.

Pełny komentarz Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego:

Przepisy prawa nie sprzeciwiają się podjęciu postępowania w sprawie rozbiórki niewykończonego obiektu budowlanego, które może być wszczęte po zaniechaniu robót. Aby jednak zastosować art. 67 Prawa budowlanego, należy udowodnić ponad wszelką wątpliwość, że obiekt nie nadaje się do wykończenia. Pojęcia z art. 67 Prawa budowlanego – nie nadaje się do remontu, wykończenia, odbudowy – mają odniesienie do wad technicznych obiektu (które należy dowodowo potwierdzić), lub do zamiarów właściciela (nie musi zachodzić łączność takich okoliczności).

Zamiar właściciela może być podstawą do zastosowania przepisu, jeśli w toku obowiązkowo przeprowadzanej rozprawy administracyjnej zostanie ustalone, że właściciel nie zamierza remontować, naprawiać obiektu, chce go zbyć – a nawet jeśli ma zamiar dokonać jego rozbiórki. Trudno udowodnić w takim postępowaniu, że niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do wykończenia (przyjmując aspekt techniczny) jeśli inwestor łącznie: posiada pozwolenie na budowę, obiekt nie posiada takich wad technicznych, które uniemożliwiają jego wykończenie (np. wady posadowienia, znaczne uszkodzenia większości elementów konstrukcyjnych wymagających wymiany).

Jeśli jednak obiekt budowlany np. w wyniku upływu czasu, wpływów warunków atmosferycznych, innych uszkodzeń – uległ znacznej degradacji technicznej (nie chodzi tu o uszkodzenie elementów, które nadają się do wymiany, naprawy lecz o taką degradację, która wymagałaby ingerencji polegającej na wymianie większości jego elementów, uniemożliwiając pozostawienie pozostałych, sprawnych) – można zastosować przepis art. 67 Prawa budowlanego, nakazując w określonych terminach jego rozbiórkę wraz z uporządkowaniem terenu.

Zastosowanie przepisu art. 67 Prawa Budowlanego ma miejsce najczęściej w przypadkach zaniedbań w utrzymaniu obiektów budowlanych (braku konserwacji, remontów), powstałych np. na tle ograniczeń finansowych (utrata źródła dochodu, niskie wynagrodzenie), nieporadności (np. ze względu na zaawansowany wiek właściciela), rozproszenia praw właścicielskich (po spadkobraniu), braku możliwości wspólnego przez współwłaścicieli podjęcia decyzji o sprzedaży zabudowanej nieruchomości, ale też incydentalnie w przypadkach nagłego uszkodzenia obiektu – np. w przypadku pożaru (jeśli oczywiście pożar nie spowodował katastrofy obiektu).