Przyjrzymy się możliwościom, jakie otwiera przed młodymi, dynamicznie rozwijającymi się firmami rynek nieruchomości komercyjnych. Przy okazji obalimy kilka stereotypów na jego temat.

Mimo imponującego rozwoju technologii komunikacyjnych i zmiany stylu pracy na bardziej elastyczny firmy wciąż potrzebują siedziby. Choćby po to, aby jej pracownicy mogli się raz na pewien czas spotkać, łączyć w ramach zespołów i robić wspólne burze mózgów, pracując nad projektami.

Częściowym rozwiązaniem są strefy coworkingowe – nie wiążą się z długimi zobowiązaniami umownymi, są bezpieczne dla młodych firm, które nie są gotowe na wynajem własnego biura. Jednak na pewnym etapie rozwoju organizacji strefa pracy wspólnej może zacząć uwierać – przestrzeń jest z góry zaaranżowana i możliwości jej modyfikacji pod kątem indywidualnych potrzeb są ograniczone. Nie każdemu to odpowiada. Dodatkowo, obecność innych we wspólnej przestrzeni może przeszkadzać, choćby ze względu na poufny charakter prowadzonych projektów. Co wtedy? Zapada decyzja: szukamy biura.

REALIZACJA CONCEPT SPACE

Warunki sprzyjające rozkwitowi

Spółka IT, pracownia architektoniczna, startup technologiczny… To różne działalności, które zazwyczaj łączy jedna rzecz: niechęć do szeroko pojętego klimatu korporacyjnego, a co się z tym automatycznie kojarzy – do dużych budynków biurowych. Czy słusznie? O tym później. Jedną z kluczowych wartości w wyżej wspomnianych branżach jest kreatywność. Należy o nią dbać i stworzyć takie warunki, które będą sprzyjały jej swobodnemu rozkwitowi. Co określa te warunki?

Charakter pracy, wspierający rozwój liderzy, indywidualne podejście do pracowników, ale również – a może przede wszystkim – odpowiednie biuro. Założenie jest takie, że pracownicy (nawet ci wykorzystujący elastyczne formy pracy) spędzają w nim wiele czasu, powinno więc tworzyć odpowiedni klimat, aby praca ta była maksymalnie efektywna, a najlepiej – przyjemna.

REALIZACJA CONCEPT SPACE

Dokąd kierują pierwsze kroki młode, kreatywne firmy? Na celownik biorą stare kamienice (ich oferta we Wrocławiu jest wyjątkowo duża na tle innych miast w Polsce), przestrzenie loftowo-industrialne, zaadaptowane na potrzeby biur czy domy zlokalizowane w atrakcyjnych dzielnicach miasta. Każda z takich lokalizacji ma spore zalety, zazwyczaj dobrze się prezentuje i ma przyjemny klimat. Jak zawsze, są jednak minusy. Spójrzmy, jakie atuty mają względem takich powierzchni nowoczesne budynki. Czy rzeczywiście jest tak, że młode firmy z branż kreatywnych i biurowce nigdy się nie polubią? Może czas obalić ten stereotyp?

#1 Firma rośnie. Pojawia się problem – przestrzeń w kamienicy jest ograniczona i na pewnym etapie rozwoju firmy przestaje wystarczać. Blokada możliwości ekspansji może oznaczać hamulec rozwoju biznesu.

#2 Wygoda. W dużych budynkach wszelkie czynności administracyjne najemca ma z głowy – zajmuje się tym zarządca budynku. Raczej dba o reputację, więc na wymianę żarówki nie czeka się 2 tygodnie. Zazwyczaj im mniejszy budynek czy przestrzeń, tym więcej drobnych spraw obsługowych spada na najemcę.

#3 Aranżacja. Powierzchnia biurowa to nie musi być banalny open space z szarą wykładziną i modułowym sufitem podwieszanym. Nowoczesne biurowce oferują bardzo szerokie możliwości indywidualizacji aranżacji wnętrza. Wszystko zależy od budżetu, odwagi klienta i zdolności architekta. Strefa relaksu? Playroom z PlayStation? Sala kinowa dla agencji reklamowej? Wyspa kawowa z ekspresem kolbowym dla koneserów espresso? Nie ma problemu.

#4 Infrastruktura, czyli wygody ciąg dalszy. Projektanci i właściciele budynków robią wszystko, aby najemcom było w nich jak najlepiej. Inwestują w rozwiązania dla rowerzystów, czyli szatnie, przebieralnie i suszarnie (przykład – Sagittarius przy ul. Borowskiej czy Green2Day przy Szczytnickiej), zaplecze gastronomiczne czy przedszkola (Kompleks Biurowy Zita – Promenady Wrocławskie, West Link przy ul. Na Ostatnim Groszu). Wciąż pojawiają się nowe pomysły, więc będzie tylko lepiej.

#5 Estetyka. Czasy, w których budowano banalne prostopadłościany z betonu i szkła, minęły. Developerzy mają coraz większe ambicje, a klienci – wymagania. Projekty wielu nowych budynków opracowują znane pracownie architektoniczne. Krakowska 29, budynek zaprojektowany przez AP Szczepaniak, wygląda jak nowoczesny loft ze stali, cegły klinkierowej i szkła i doskonale współgra z otoczeniem. Przy budynku Sagittarius powstaje rozległy plac z zielenią i mała architekturą. Część biur w biurowcu Wielka 27 (najwyższy budynek tego typu budowany we Wrocławiu) ma wyjście na taras. To tylko kilka przykładów – jest ich znacznie więcej.

#6 Pracownicy. Przepływ kadr pomiędzy krajowymi firmami z branż kreatywnych a korporacjami jest zjawiskiem naturalnym. Ci, którzy przychodzą do mniejszych firm z korporacji, są przyzwyczajeni do pewnego poziomu komfortu, jaki daje praca w dużym, pełnym wygód budynku. Mogą mieć związane z tym oczekiwania, które ciężko będzie zaspokoić funkcjonując na małej, nienowoczesnej przestrzeni.

#7 Lokalizacja. Startupy nie lubią zagłębi biurowych i pustyń z betonu i szkła. To mit, że budynki biurowe powstają tylko w takich okolicach. Jest wiele inwestycji, które są realizowane w kameralnym otoczeniu (przykład – niewielki budynek The Place, realizowany w ramach projektu Bulwar Staromiejski). Można połączyć zalety nowoczesnego obiektu z okolicą, która odpowiada firmie i jej pracownikom.

To tylko kilka przykładów. Nie w tym rzecz, by za wszelką cenę udowodnić, że biurowce w każdej sytuacji są lepsze od loftów czy kamienic. Nie zawsze są. Chodzi o prosty wniosek: przeprowadzając firmę do nowoczesnego biurowca nie zaprzedaje się jej duszy i wyjątkowości korporacyjnemu diabłu.

REALIZACJA CONCEPT SPACE

Przynajmniej rok wcześniej

Jeżeli znaleźli się już tacy, którzy przekonali się, że warto rozważyć relokację do budynku biurowego, czas przejść do odpowiedzi na pytanie: jak to zrobić? Jedno jest pewne: nie na własną rękę.

– Rynek nieruchomości komercyjnych jest skomplikowany, trzeba poświęcić lata pracy, by sprawnie się po nim poruszać. Dlatego warto zaangażować w proces doradcę, który oferuje profesjonalne wsparcie na każdym jego etapie – mówi Daria Dudek, dyrektor wrocławskiego oddziału Nuvalu Polska, największej krajowej firmy doradzającej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Zmiana biura to duże przedsięwzięcie, nad którym warto zacząć pracować przynajmniej rok wcześniej. Od czego zacząć? – Podstawa to gruntowna, kompleksowa analiza potrzeb i specyfiki firmy klienta. Każda transakcja, w której bierzemy udział, jest szyta na miarę. Nasze zadanie to przedstawienie takiej propozycji, które optymalizuje rozwiązania i uwzględnia wszystkie priorytety klienta. Gdy już wiemy, jakiej przestrzeni potrzebujemy, przechodzimy do fazy negocjacji z właścicielem budynku. Wiemy, jakie możliwości oferuje w danym momencie rynek i potrafimy przekuć je w maksymalne korzyści dla naszych klientów – przekonuje Daria Dudek. Przeprowadzka do biurowca to temat, wokół którego narosło wiele stereotypów. Czas się za nie zabrać.

REALIZACJA CONCEPT SPACE

Stereotyp #1: Biuro w nowoczesnym budynku jest drogie i mogą sobie na nie pozwolić tylko największe firmy i międzynarodowe korporacje.

Tak było, gdy w Polsce rodził się rynek biurowy z prawdziwego zdarzenia. Nieaktualne – nowoczesne budynki są wyposażone w wiele rozwiązań obniżających koszty eksploatacyjne. Opłaty potrafią być znacząco niższe w porównaniu do starszych obiektów. Rynek wrocławski bardzo dynamicznie się rozwija (to drugi po Krakowie rynek regionalny w Polsce, podaż niebawem przekroczy 1 mln m kw.), konkurencja rośnie, właściciele budynków rywalizują ze sobą i walczą o klientów. To potencjał, który można przekuć w bardzo korzystne warunki najmu.

Stereotyp #2: Usługi firm doradczych to koszt, na który nie mogą sobie pozwolić mniejsze firmy.

Klienci często nie zdają sobie sprawy, jak wiele możliwości daje im wsparcie profesjonalnych doradców. Dysponują oni odpowiednią wiedzą i narzędziami, które pozwalają uzyskać znaczące korzyści, w tym finansowe. Właściciele budynków mają zarezerwowane budżety, mające ułatwić im pozyskanie najemców. Dobrze zorientowany doradca wie, jak je wykorzystać w maksymalnie efektywny dla klienta sposób. W zależności od priorytetów środki te mogą być przeznaczone na zwolnienia z czynszu, dofinansowanie do aranżacji biura lub inne cele.

Stereotyp #3: Doradcy pojawiają się, gdy widzą możliwość zarobienia pieniędzy. Po podpisaniu umowy znikają, a najemca zostaje sam.

Profesjonalne firmy doradcze inwestują w długoterminowa relację z klientem. Wspierają go trakcie całego procesu najmu i po jego zakończeniu. Dlaczego? Ponieważ to korzyść dla obu stron.

– Naszym strategicznym celem jest budowanie trwałych relacji z klientami, opartych na wzajemnym zaufaniu. Doradcy są w stałym kontakcie z firmami którymi się zajmują, nawet po zakończeniu transakcji. Nasi klienci wiedzą, że w każdej sytuacji mogą liczyć na profesjonalne wsparcie z naszej strony – tłumaczy Daria Dudek. – Firma to żywy organizm, podlega ciągłej ewolucji – gdy rośnie, pojawia się zapotrzebowanie na nową przestrzeń. Gdy kończy duże projekty, potrzeba jest odwrotna – by zredukować koszty, musi ograniczyć ilość zajmowanej przestrzeni. Taką zmianę należy przeprowadzić w maksymalnie efektywny finansowo sposób. Wiemy, jak to zrobić. Staramy się też antycypować zmiany – znamy naszych klientów, widzimy, jak się rozwijają. Sugerujemy im optymalizację rozwiązań zanim sami wyartykułują taką potrzebę – dodaje Daria Dudek.

Stereotyp #4: Aranżacja biura to ogromny koszt, który jest poza zasięgiem mniejszych firm.

REALIZACJA CONCEPT SPACE

Oczywiście – może tak być. Ale nie musi. Wszystko zależy od odpowiedniego doboru pracowni architektonicznej i precyzyjnego zdefiniowania założeń.

– Zadaniem architekta jest zaproponowanie rozwiązania, które przede wszystkim odpowiada na potrzeby klienta. To znacznie ważniejsze, niż realizowanie własnych ambicji twórczych; zdarza się, że bardzo efektowne, robiące wrażenie realizacje po prostu nie sprawdzają się w praktyce. Najważniejszym wyzwaniem jest zaprojektowanie biura, które będzie funkcjonalne, ergonomiczne, a przy tym ciekawe i estetyczne – ale z zachowaniem właściwych proporcji i priorytetów. Wiemy, jak to zrobić, jednocześnie szanując budżet klienta i jego założenia finansowe – mówi Monika Szawernowska, prezes zarządu pracowni architektonicznej Concept Space.

Jak wygląda proces projektowania? Podstawa to odpowiednie przygotowanie. Zanim architekci usiądą przed komputerami, muszą zdobyć maksymalnie szczegółową wiedzę na temat firmy. – To mit, że hasło „macie wolną rękę” jest marzeniem każdego architekta. Najważniejsze jest precyzyjne określenie ram projektu. Musimy wiedzieć, jakim budżetem dysponujemy, jakie są priorytety klienta, z jakimi problemami się dotąd borykał. To daje nam wiedzę, która w naturalny sposób wyznacza granice przyszłej wizji – tłumaczy Monika Szawernowska.

Projekty, które są pozbawione ram nakreślonych przez klienta, zazwyczaj lądują w koszu lub wymagają gruntownych zmian. Dlaczego? Ponieważ dopiero po ich powstaniu okazuje się, że są nie do zaakceptowania przez zleceniodawcę ze względu na koszty lub charakter. Odpowiedni poziom porozumienia gwarantuje, że architekci oraz klient będą patrzyli w tą samą stronę. Pozwoli to oszczędzić czas i uniknąć nieporozumień. Nie ma sensu przedstawiać kosztownej, awangardowej wizji aranżacji, gdy później okazuje się, że firma dysponuje budżetem na proste, minimalistyczne wnętrze. Klient w efekcie jest niezadowolony, ponieważ nie może mieć tego, co widział, a projektanci poświęcają wspólny czas na tworzenie koncepcji, które nie mają szans realizacji.

Biuro ma przede wszystkim służyć pracownikom i być dostosowane do ich potrzeb. Granice aranżacji wyznacza wyłącznie wyobraźnia i budżet klienta. Młode, stawiające na kreatywność firmy często decydują się na niestandardowe rozwiązania, by stworzyć pracownikom maksymalnie przyjazne warunki pracy. Jak to zrobić? Powstają strefy relaksu, wyposażone w wygodne sofy, hamaki, leżaki i wyspy kawowe, w których można swobodnie porozmawiać i odpocząć. Dla amatorów gier aranżowane są playroomy z konsolami. Zdarza się nawet, że architekci uwzględniają w projektach całkiem nietypowe rozwiązania, np. salę kinową.

– Nowoczesne budynki biurowe dają bardzo duże możliwości przeprowadzania nietypowych aranżacji. Zaprojektowanie wnętrza o loftowym, industrialnym charakterze w wieżowcu to żaden problem. W takich budynkach da się zrobić znacznie więcej, niż np. w kamienicy. To otwiera przed najemcą możliwość zaawansowanej indywidualizacji przestrzeni i dostosowania jej do potrzeb jego firmy – podsumowuje Monika Szawernowska Szawernowska.

  • Materiał powstał we współpracy z firmą Nuvalu i pracownią projektową Concept Space.

REALIZACJA CONCEPT SPACE