Od kilku lat popyt na mieszkania w stolicy Dolnego Śląska nieustannie rośnie. Dla kupujących nieruchomości we Wrocławiu wciąż najważniejsze są lokalizacja i cena, ale preferencje w dużej mierze zależą od wieku czy statusu rodzinnego.

Jak wynika z danych firmy REAS, w 2013 roku sprzedaż na wrocławskim rynku pierwotnym sięgnęła niemal 5,6 tys. lokali, w 2014 roku przekroczyła 6,4 tys., w 2015 roku wyniosła blisko 8,1 tys., a w 2016 roku już 10,3 tysięcy. Pierwsza połowa 2017 roku przyniosła 5,7 tys. sprzedanych mieszkań i zapowiedź kolejnego rekordu.
Na rosnące zainteresowanie kupujących reagują deweloperzy, którzy tylko w pierwszej połowie bieżącego roku wprowadzili do sprzedaży rekordową liczbę mieszkań – ponad 6,1 tys. Wraz ze wzrostem aktywności firm deweloperskich zaczęły też nieznacznie rosnąć ceny. Na koniec drugiego kwartału 2017 roku średnia cena mieszkań pozostających w ofercie wyniosła 6338 złotych za metr kwadratowy i była najwyższa od końca 2011 roku.

Lokalizacja i cena wciąż najważniejsze
Eksperci przyznają, że niezmiennie przy podejmowaniu decyzji zakupowych kluczowe są cena i lokalizacja nieruchomości. – Wyraźną różnicę widzimy jednak w zależności od tego, czy kupujący zamierza wykorzystywać mieszkanie na własne potrzeby, czy traktuje je jako inwestycję kapitału – zaznacza Monika Rogóż-Łukasik, pośrednik w obrocie nieruchomościami na rynku wtórnym i pierwotnym w Jot-Be Nieruchomości.
W pierwszym przypadku, jak tłumaczy Rogóż-Łukasik, decyduje cena i jej stosunek do standardu mieszkania: jego stanu technicznego, metrażu, układu, charakteru zabudowy i dodatkowych udogodnień. – Kupując dla siebie, jesteśmy więc skłonni do większych kompromisów odnośnie lokalizacji. Oczywiście pod warunkiem, że będzie ona w obrębie interesującej nas dzielnicy czy strony miasta – wyjaśnia.

W drugim przypadku inwestorzy szukają jak najlepszych lokalizacji, najczęściej kawalerek albo dwupokojowych mieszkań. – Szczególnie w przypadku zakupów inwestycyjnych gotówkowych funkcjonalność i stan nieruchomości stoją na drugim miejscu – pod warunkiem że jest ona dobrze skomunikowana i mieści się w założonym budżecie. Popyt na wynajem we Wrocławiu jest tak szeroki, że niemal każde mieszkanie z niewygórowaną, rynkową ceną najmu powinno znaleźć swojego najemcę. Przy czym należy stanowczo podkreślić niewygórowaną, rynkową cenę – uśmiecha się Monika Rogóż-Łukasik.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicomu, podkreśla, że wśród najważniejszych elementów wpływających na zakup nieruchomości od lat jest lokalizacja i możliwości, jakie stwarza przyszłym mieszkańcom danego osiedla.
– Wartościami uniwersalnymi, którymi klienci kierują się podczas wyboru lokum, są oczywiście ustawność, dobre doświetlenie czy łatwość późniejszej aranżacji mieszkań. Metraż jest kwestią indywidualną. Wśród młodszej grupy osób przeważają lokale 2- i 3-pokojowe. Klienci pracujący z domu lub posiadający większe rodziny chętnie decydują się na lokale o większym metrażu lub łączą kilka mieszkań – mówi Sujak.

Marta Mikulska, marketing manager w Jot-Be Nieruchomości, dopowiada, że jeżeli chodzi o metraż, w przypadku kupujących na potrzeby własne to dość indywidualna kwestia. Część klientów wybierze największe mieszkanie, na jakie ich stać. Inni kupią nieco mniejsze, ale postawią na lepszy standard i udogodnienia.
– Za to w przypadku rozkładów kupujący bardzo rzadko odstępują od swoich oczekiwań dotyczących minimalnej liczby pokojów. To oczywiście jest warunkowane liczbą domowników i faktem, że duża część rodzin „wyrosła” z obecnie posiadanej lub wynajmowanej nieruchomości i zwyczajnie potrzebuje dodatkowej przestrzeni np. dla dorastających dzieci – wyjaśnia Mikulska.

Każdemu według potrzeb
Preferencje kupujących różnią się w zależności od ich wieku czy statusu rodzinnego. Co innego jest najważniejsze dla singli, co innego dla młodych małżeństw, co innego dla większych rodzin, a jeszcze co innego dla seniorów.
– Singiel i młode małżeństwo postawią na niewielkie, możliwie niedrogie mieszkanie. Ci z większą siłą nabywczą raczej wybiorą dwa pokoje z nawet bardzo ciasną, ale oddzielną sypialnią. Wielką wartością dodaną jest bliskość centrum z jego życiem rozrywkowym i kulturalnym – tłumaczy Monika Rogóż-Łukasik.
Z kolei rodzina na dorobku wybierze możliwie największe i najtańsze mieszkanie na obrzeżach miasta, w inwestycjach promowanych jako rodzinne i kameralne – nawet za cenę długich dojazdów i utrudnień w dostępie do miejskiej infrastruktury.
– Lepiej sytuowane rodziny z nastoletnimi dziećmi będą szukać własnego bliźniaka albo szeregówki na przedmieściach lub dużego, 4- lub 5-pokojowego mieszkania w świetnie skomunikowanej, miejskiej lokalizacji. Warunek to odpowiednia ilość miejsca dla wszystkich domowników – podkreśla Rogóż-Łukasik.

Seniorzy szukają przede wszystkim mieszkań jednopoziomowych, na parterach, koniecznie w nowym budownictwie z windą, z łatwym dostępem do komunikacji miejskiej i służby zdrowia.
– Ale musimy wyraźnie podkreślić, że ilu kupujących, tyle motywacji, marzeń i potrzeb. W naszej codziennej praktyce nieustannie poszukujemy nieruchomości pod bardzo precyzyjnie i indywidualnie określone funkcje związane np. z patchworkowym modelem rodziny czy charakterem pracy gospodarzy – zastrzega Marta Mikulska.

Tomasz Sujak zwraca uwagę, że coraz większą wagę ma również kompleksowość oferty. – Klienci chętnie wybierają osiedla, które pozwalają na miejscu skorzystać z usług, zrobić zakupy lub odpocząć po pracy. Stąd rosnące zainteresowanie osiedlami społecznymi, gdzie codzienne sprawy załatwią w najbliższej okolicy – tłumaczy Sujak.
Dlatego też, jak podkreśla przedstawiciel Archicomu, na osiedlach społecznych można znaleźć przychodnię, aptekę, żłobek i przedszkole, boisko sportowe i klub mieszkańca czy osiedlowy klub fitness.
– Trendem ostatnich lat są również mieszkania nad wodą. Stare i nowe obiekty wraz z towarzyszącym im zagospodarowaniem terenu ponownie zwracają się ku rzece i cieszymy się, że mamy w tym procesie duży udział – dodaje Tomasz Sujak.

Wróciła moda na „klitki”, ale widać też bogacenie się społeczeństwa
Jak zwracają uwagę eksperci, preferencje kupujących zmieniały się także na przestrzeni ostatnich lat. – Możemy wskazać pewną zmianę w średnim i niższym segmencie cenowym rynku. Po kilku latach mody na mieszkania przestronne, często dwupoziomowe lub kilkukondygnacyjne, z reguły w segmentach zabudowy szeregowej, z otwartą przestrzenią dzienną, wróciła moda na „klitki” rodem z lat 80. – mówi Monika Rogóż-Łukasik.
Obecnie sprzedają się mieszkania ciaśniejsze, ale za to z większą liczbą oddzielnych pomieszczeń. – 50 metrów kwadratowych powinno pomieścić co najmniej 3 pokoje, oddzielną kuchnię i przedpokój, na niecałych 40 metrach kwadratowych oczekiwane są dwie sypialnie, oddzielna kuchnia pełniąca funkcję jadalni i korytarzyk. Zmiana warunkowana jest przede wszystkim wzrostem cen za metr kwadratowy – wylicza Rogóż-Łukasik.
A z drugiej strony, jak przekonuje Marta Mikulska, widzimy na rynku nieruchomości symptomy bogacenia się społeczeństwa. Trwa boom inwestycyjny z wielkim udziałem zakupów gotówkowych. – Mamy dużą liczbę kupujących stosunkowo szybko zmieniających mieszkania na większe, o charakterze odpowiadającym statusowi i aspiracjom rodziny – mimo że dziadkowie i rodzice nabywców uznaliby dotychczasowe lokum za aż nadto wystarczające. Rosną wymagania co do stanu technicznego budynków i ich otoczenia, o czym świadczy wielka popularność inwestycji w obrębie waterfrontów, preferowanie nowej zabudowy, po 2005 roku, i spadek zainteresowania wielką płytą. To tylko część przykładów, ale za to znamiennych – zaznacza przedstawicielka Jot-Be Nieruchomości.
Podobnie uważa Tomasz Sujak. – Do niedawna klienci zwracali uwagę przede wszystkim na mieszkanie. Dziś decyzja o zakupie nowego „M” nie ogranicza się do czterech ścian: coraz większą uwagę klienci zwracają na styl życia, jaki umożliwia dane osiedle i jego okolica
– dodaje.

Co nas czeka w przyszłości?
Znawcy branży prognozują, że w najbliższej przyszłości będziemy obserwować większą otwartość wrocławian na częste zmiany lokalizacji i charakteru miejsca zamieszkania – tak aby aktualny adres jak najlepiej odpowiadał potrzebom wynikającym z danego etapu życia.
– Zmiany mieszkań i domów mogą być coraz powszechniejsze i częstsze, nawet w rytmie kilku lat. Warto też podkreślić, że niezależnie od trudnych do przewidzenia zmian gospodarczych Polacy oswoili już nie tylko kredyty hipoteczne, ale także nauczyli się traktować nieruchomości jako inwestycję – podkreśla Marta Mikulska.
Zatem, jak konkludują eksperci, zakup nieruchomości – choć nadal ma duży ciężar gatunkowy i emocjonalny – nie jest już traktowany jako zupełnie jednorazowe wydarzenie w życiu.