Rynek nieruchomości w Polsce rozwijał się na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy w zawrotnym tempie. Choć dziś popyt na nowe mieszkania wciąż jest bardzo duży, cały sektor czeka ochłodzenie. Jednym z powodów niższej dynamiki sprzedaży nowych lokali będzie z pewnością wzrost cen.

Według danych firmy doradczej REAS sprzedaż nowych mieszkań w 2017 roku w sześciu największych polskich miastach osiągnęła poziom 72,7 tys. Jest to wynik o ponad 17 proc. lepszy w stosunku do rekordowego pod tym względem 2016 roku. Średnia cena mieszkania w ofercie wzrosła o 6,1 proc. (IV kw. 2017 vs. IV kw. 2016 roku).

Rekordowy również rok 2018?

Trudno spodziewać się, że podobna dynamika sprzedaży zostanie utrzymana w tym roku, choć po pierwszych trzech miesiącach widać, że nowe mieszkania wciąż cieszą się bardzo dużą popularnością. Klienci korzystają z atrakcyjnych warunków zaciągania kredytów, cały czas rośnie liczba tych, którzy kupują mieszkania za gotówkę.

Problemem jednak stają się rosnące ceny nowych lokali. Zjawisko to dotyczy przede wszystkim największych polskich miast, w tym również oczywiście Wrocławia. Dlaczego tak się dzieje?

Pierwszym powodem jest oczywiście wysoki popyt, którego naturalną konsekwencją jest podnoszenie przez deweloperów cen. Wrocław pod tym względem w żadnym stopniu się nie wyróżnia. Deweloperzy sprzedają nowe mieszkania na potęgę, mając dzięki temu coraz większe pole manewru, jeśli chodzi o operowanie końcową ceną produktu.

Jednak rosnące ceny nowych mieszkań to zjawisko o wiele bardziej złożone, niż tylko popytowa zależność. Podejmowane przez deweloperów decyzje determinowane są także przez dwa dodatkowe czynniki – spadającą dostępność gruntów oraz problemy na rynku pracy.

Coraz mniej atrakcyjnych gruntów

Pierwszy czynnik dotyczy przede wszystkim dużych miast. Deweloper prowadzący działalność we Wrocławiu czy Warszawie musi liczyć się z coraz większym wyzwaniem, jakim będzie dla niego zakup atrakcyjnego gruntu w rozsądnej cenie, pozwalającej na osiągnięcie odpowiedniej marży po zakończeniu całego projektu.

Coraz mniejsza liczba gruntów dostępnych dla deweloperów wynika z jednej strony z dynamicznie rozwijających się samych miast, ale też polityki państwa i państwowych spółek, które coraz rzadziej wystawiają atrakcyjne grunty do przetargów, mimo że wciąż posiadają ich sporo. Wiele z nich zostało także zarezerwowanych na potrzeby programu Mieszkanie Plus, którego jednak dalsze losy wciąż są mimo wszystko sporą niewiadomą.

– Dostępność gruntów jest rzeczywiście dla wszystkich podmiotów funkcjonujących na rynku sporym wyzwaniem. Z drugiej strony wszystkim nam, deweloperom zależy na tym, aby ograniczać proces rozlewania się miast, który jest destrukcyjnym zjawiskiem przede wszystkim dla miejskiej tkanki – mówi Michał Jedynak, członek zarządu wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz Grupy Deweloperskiej Scandi Home.

– Kluczowe dla działalności firm realizujących nowe inwestycje jest więc znalezienie złotego środka pomiędzy wybraniem optymalnej lokalizacji, doborem produktu i scaleniu tego wszystkiego atrakcyjną z punktu widzenia klienta ceną, która pozwoli jednak na realizację założonych celów strategicznych dewelopera – dodaje Michał Jedynak.

Kryzys na rynku pracy

Drugim kluczowym czynnikiem bezpośrednio wpływającym na rosnące ceny przede wszystkim nowych mieszkań jest pogłębiający się kryzys na rynku pracy. Firmy budowlane mają coraz większy problem ze znalezieniem pracowników różnych profesji. Przekłada się to na rosnące koszty dla deweloperów, którzy coraz więcej płacić muszą generalnym wykonawcom za faktyczne realizowanie inwestycji. Wyjściem z tej sytuacji jest powołanie własnej spółki, która świadczyć będzie usługi dla inwestora, co jednak nie w każdym przypadku jest możliwe. Powodem jest oczywiście… problem ze znalezieniem wykwalifikowanych pracowników.

Czy zatem możemy spodziewać się, że w najbliższym czasie wzrost cen na rynku pierwotnym zatrzyma się? Przynajmniej w perspektywie najbliższych kilkunastu miesięcy jest to bardzo mało prawdopodobne. Dostępność gruntów nagle skokowo nie wzrośnie, na horyzoncie nie widać też jakichkolwiek oznak, aby na rynek pracy mieli wrócić tak pożądani dziś pracownicy. Za jakiś czas wzrośnie także presja inflacyjna, co przełoży się z na rosnące koszty materiałów, które dyskontować w cenach mieszkań będzie z pewnością większość deweloperów.