Czasy, w których lokator czekał wiele lat na przydział mieszkania, najlepiej w nowo wybudowanym, wielopiętrowym bloku, wyposażonego w centralne ogrzewanie, toaletę oraz instalację gazową, odeszły bezpowrotnie. Mglistym wspomnieniem są tak upragnione wtedy książeczki mieszkaniowe, dyktat prezesa spółdzielni czy niepodzielna władza lokalnej dyrektor referatu ds. konserwacji powierzchni płaskich. Co prawda, w sprawie rzeczonej kierowniczki w szykownej podomce możemy polemizować, ale nie da się ukryć, że rynek nieruchomości mieszkaniowych uległ całkowitej metamorfozie.

Modern villa, interior, beautiful living room

Niezliczona liczba deweloperów, zarówno z kapitałem polskim, jak i zagranicznym, oferuje nam za pomocą marketingowych czarów polskie Casa de la M3 z widokiem, który nierzadko sprawdza się tylko w przypadku kilku wybranych mieszkań w inwestycji.
Warto przed zakupem nieruchomości, zazwyczaj związanym z wieloletnim bankowym zobowiązaniem, dokładnie zastanowić się nad tym, jak powinny wyglądać nasze cztery kąty. Zadać pytanie, czy aby nieruchomość ta nie okaże się pięknie otynkowaną, niesprzedawalną konstrukcją budowlaną. Współczesne pokolenia, coraz częściej wychodzą z założenia, że pierwsze zakupione mieszkanie nie będzie miejscem, w którym przyjdzie im spędzić resztę swojego życia, jak miało to miejsce w przypadku wspomnianych lokali z przydziału.

Rynek w szczytowej formie
Zanim przejdziemy do odpowiedzi na pytanie zadane w tytule, przydatne okażą się twarde dane z raportów i analiz przygotowywanych dla branży deweloperskiej.
Według raportów firmy REAS, rynek mieszkaniowy w Polsce jest w szczytowej formie, a niesłabnący od kilku kwartałów popyt sprawił, że pobity został rekord w ilości rozpoczętych nowych inwestycji, których liczba sięgnęła 441. W pierwszej połowie bieżącego roku w największych polskich miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) wprowadzono łącznie do sprzedaży 33,4 tys. mieszkań, a w tym samym czasie sprzedano ich łącznie 36,4 tys. Jeśli prognozowana tendencja wzrostowa okaże się prawdą, zostanie pobity kolejny rekord, w którym deweloperzy rozpoczną budowę 100 tys. mieszkań w przeciągu jednego roku.

Wracając na lokalne grunty, prognozowana sprzedaż we Wrocławiu w roku 2017 to około 10,3 tys. lokali. W pierwszej połowie bieżącego roku sprzedano w naszym mieście około 5,7 tys. mieszkań. Stolica Dolnego Śląska to trzeci pod względem nabywczym rynek w Polsce, który w przeciągu ostatnich czterech lat podwoił liczbę sprzedawanych mieszkań (w 2013 roku, było to około 5,6 tys. lokali). Dla jasności, rozmawiamy wyłącznie o rynku pierwotnym i budownictwie wielorodzinnym. Jeżeli chodzi o uśrednione ceny metra kwadratowego, to chcąc kupić mieszkanie we Wrocławiu, musimy przygotować się na wydatek ok. 6 tys. zł za m2. Jeżeli interesuje nas lokal o podwyższonym standardzie, tzw. apartament, to średnia cena m2 to ok. 12 tys. zł. W związku z faktem przewagi popytu nad podażą, obserwujemy wyraźny trend wzrostowy cen. Cytując jeden z raportów firmy REAS:
„Deweloperzy sprzedają więcej, drożej i szybciej niż kiedykolwiek”

Dla nas, jako nabywców, sytuacja ta, jak moc w sadze Georga Lucas’a, ma dwie strony. Strona jasna, to szeroka oferta dostępnych lokali, elastyczność dostawcy produktu w postaci mieszkania oraz transparentność deweloperów w zakresie finansowym, pozwalająca uniknąć sytuacji, w której wraz z upadłością „budowniczego” – znika nasz kapitał. Strona ciemna, to ogólny wzrost cen, drogie kredyty oraz byle jaka, „szybka” architektura, bez jakiejkolwiek wizji urbanistycznej i z brakiem poszanowania dla miasta oraz jego mieszkańców.
Powróćmy zatem do odpowiedzi na tytułowe pytanie: co wpływa na atrakcyjność nieruchomości? Stare ludowe powiedzenie, w odpowiedzi na to pytanie wymienia trzy główne czynniki.

Po pierwsze, lokalizacja
Po drugie, lokalizacja i w końcu, po trzecie, również lokalizacja. Bez dwóch zdań, umiejscowienie nieruchomości jest jednym z istotniejszych czynników wpływających na decyzję nabywczą, bo przecież każdy z nas pragnie mieć ładny widok za oknem, zgodny z własnym gustem. Niestety, piękne widoki kosztują, niezależnie czy skupimy swoją uwagę na życiu w centrum, czy pozostajemy amatorami domku nad jeziorem. Czynnik lokalizacyjny, o którym rozmawiamy, jest też najważniejszą wytyczną przy zakupie nieruchomości w charakterze inwestycji, ale o tym przy innej okazji.

Im wyżej tym drożej
Choć dla większości ludzi cena odgrywa kluczową rolę w zakupie nieruchomości, niekoniecznie jest najważniejszym czynnikiem, kiedy mowa o jej atrakcyjności. Nie porywamy się jednak na zakup czegoś, na co zwyczajnie nie pozwala zasobność naszego portfela. Nie sama lokalizacja, konkretna ulica i znajdujący się przy niej budynek, ale również umiejscowienie mieszkania w tym budynku wpływa na jego cenę. Zasada jest prosta: im wyżej i z lepszym widokiem, tym drożej.

Residential house in the suburbia

Na przestrzeni lat można obserwować fluktuacje cen na rynku nieruchomości, które powodowane bywają modą na pewne miejsca, zmianami w infrastrukturze i zabudowie okolicy oraz niezliczoną liczbą innych czynników związanych z sytuacją polityczną, ekonomiczną czy społeczną. Pewne jest, że nieruchomości w centrum dużego, rozwijającego się miasta tanieć nie będą. Choć i tutaj istnieją wyjątki, na przykład wtedy, kiedy nieruchomość, którą nabyliśmy, niefortunnie znajduje się mieście Detroit. Zupełnie inaczej sytuacja może się mieć na przedmieściach. Dla przykładu, skupmy uwagę na stworzonej na potrzeby tego artykułu ulicy im. Optymalizacji Podatkowej. Nasza ulica (mieszcząca się zaledwie 20 minut samochodem od centrum), trzy lata temu miała piękny widok na łąki, osiedle z dwoma nowymi budynkami oraz jednopasmową drogę, którą codziennie odwoziliśmy dzieci do szkoły, mknąc dalej do pracy. Z biegiem lat, wzdłuż naszej ulicy powstały trzy nowe osiedla, a po łące ani śladu. Elewacja podmiejskiej oazy pożółkła niczym jesienny liść, a jedyne, co ostało się z „dawnych lat”, to jednopasmowa droga, która pragnie z nami spędzać o wiele więcej czasu, zapewniając nam codzienne atrakcje w postaci ulicznych korków. Wizualizacja mroczna niczym wyczyny Łukasza Jakóbiaka, niestety, równie prawdziwa. Pozwala nam dojść do wniosku, że cena metra to nie zawsze najważniejsze kryterium zakupowe.

Plany zagospodarowania
Niezwykle istotnym jest dowiedzieć się, czy na pozór atrakcyjna nieruchomość, nie jest przysłowiowym kotem w worku. Warto zajrzeć w tym celu do Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, w którym odnajdziemy informację o przeznaczeniu okolicznych działek i możliwej na nich zabudowie.
Przy wspomnianej ulicy Optymalizacji Podatkowej, jak i tysiącach innych ulic w Polsce, ktoś zapomniał o przepustowości drogi dojazdowej, chodnikach, oświetleniu, odpowiedniej ilości miejsc parkingowych, sklepie spożywczym, przedszkolu, przychodni, terenach zielonych i ogródku jordanowskim. Jednym słowem, o infrastrukturze, która sprawia, że mieszka nam się wygodniej i bezpieczniej. Na szczęście, obserwujemy powolny wzrost świadomości nabywców w tej materii, powodujący realne zmiany w koncepcjach nowopowstających inwestycji. Łatwość dojazdu oraz dostępność usług (również edukacyjnych i medycznych) mają znaczący wpływ na pozycjonowanie nieruchomości w rankingach sprzedażowych. Nierzadko, ogłoszenie przebiegu nowej trasy tramwajowej bądź drogi jest katalizatorem mikroboom’u budowlanego w danym rejonie, vide Autostradowa Obwodnica Wrocławia.

Bliżej wartości
Wszystko się zmienia, w tym upodobania nabywców. Wraz ze wzrostem dobrostanu, obserwujemy wzrost świadomości mas nabywczych w zakresie architektury, urbanistyki, energii odnawialnych. Coraz rzadziej chcemy mieszkać w grodzonych fortecach, świadomie zmieniając okopy i bramy na otwarte przestrzenie wspólne i miłą pogawędkę z sąsiadem. Mieszkania w budynkach minimalizujących zużycie wody, zasilających windę energią z umieszczonych na dachu baterii słonecznych, stanowiska do ładowania pojazdów elektrycznych oraz stacje naprawy rowerów, powoli stają się rzeczywistością. Pragniemy klubów osiedlowych, pralni rodem z amerykańskiego filmu oraz restobaru z produktami fair trade pod przysłowiową bramą. Jesteśmy w stanie zapłacić więcej za mieszkanie w warunkach, które są bliższe naszym wartościom generującym wybory konsumpcyjne. Zmienia się pojęcie rodziny oraz forma użytkowania nieruchomości i ruchomości, z własnościowej na wspólnotową, pozwalającą asymilować się z otoczeniem oraz być częścią samostanowiącej lokalnej społeczności… ale to już temat na następny artykuł. Prawda jest jedna: ilu nabywców, tyle gustów i oczekiwań.